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代表专家激辩楼市调控行政手段有待让位市场手段

2020-09-17 17:15:13| 来源:| 编辑:| 点击:1次

专家激辩楼市调控 行政手段有待"让位"市场手段

刚刚落幕的博鳌亚洲论坛2013年年会上,楼市再次成为与会嘉宾关注的焦点。十年调控的思路和出发点是什么?如何更好地发挥税收杠杆的作用?现在是否到了出手购房的时机?面对这些问题,与会的开发商、企业代表与业界人士、专家学者展开了激辩。

“把脉”楼市调控思路

2月底以来,“国五条”及地方细则相继出台后,调控再次升级,市场和社会反应强烈。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,“国五条”坚持了2010年“国十条”以来的调控思路,即从供和需两端入手调控市场,一面增加普通商品房供应,一面抑制投机、投资性需求,满足合理的住房需求。但在秦虹看来,“国五条”和地方细则最大的问题是“细则”还不够“细”,部分城省市目前只出台了2013年的房价控制目标。

从2003年以来,楼市调控已经整整十年。从抑制到刺激再到抑制,每次调控的初衷和思路究竟是什么?对此秦虹表示,“房地产是国民经济的一个组成部分,十年房地产市场调控服务的也是国民经济这个大局。”

秦虹认为,2003年至2008年的第一轮调控是抑制供给和控制房价,主要是防止国民经济从偏热走向过热;2008年至2010年的第二轮调控是刺激房地产业,服从“保增长”大局。

2010年至今的第三轮调控,国家通过限购、限贷政策抑制多占住房,缩小贫富差距、缓解社会矛盾。“房子已经成为另一个导致家庭财富分配差距扩大的重要因素,王石这事儿火了之后随着房价过快上涨,拥有多套房的家庭财富倍增,没有买房的家庭,越来越买不起房子。”秦虹说。

嘉宾为调控“支招”

与会嘉宾认为,长期来看,楼市调控的行政手段有待“让位”给市场手段。

“今天的房地产像一列火车一样,用行政手段这根缰绳可以把马勒住 , 想 勒 住 火 车 就 很 困 难 。 ”SO H O中国董事长潘石屹认为,应该用市场经济手段调控房地产,而非用计划经济行政命令的办法。

对于为何采取行政调控手段,秦虹认为,市场经济本质上是法治经济,目前很多和房地产市场发展相适应的法律法规没有建立,在法律手段不充足的时候,政府解决眼前房价过快引发的社会矛盾,有必要采取一些行政手段。当法律法规和尊重市场规律的制度建设建立起来后,要更多发挥市场经济手段进行调节。

土地供应关系未来房源供应,甚至会影响到社会对未来房价的预期。“国五条”要求,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

“只有让大家多养猪,猪肉价格才能下去。”华远地产董事长任志强认为,调控房地产一定要让供给迅速增加。

长江商学院副院长王一江说,从长远来讲,只有增加供给才能抑制和稳定房价。但是短期还要注意,通货膨胀造成的恐慌性需求,会把房价在短期内推高。

“因此,解决房价高企的问题,从长期来讲供给管理非常重要,从短期来讲,流动性的管理非常重要。”王一江说。

G 20与新兴国家经济发展战略研究中心主任张其佐认为,房地产仍然是国民经济的支柱产业,房地产业需要顶层设计,使其走向一个长期、健康的一个轨道。“我们现在主要问题是房价太高,要建立长效机制,政府保证保障房,其他的交给市场。”

税收杠杆该怎么使用

“国五条”细则中,对二手房交易征收20%所得税的内容备受关注。无论是所得税还是房产税,被寄予调控厚望的税收杠杆究竟应该怎样使用?

“房产征税应该集中在物业的持有环节,而不是流通环节。”潘石屹认为,在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物业税或者房产税,把持有环节的税增加,把流通环节的税降下来,就会形成一个压力,把部分人持有的多套房子挤出去,让没有房子住的人能够充分利用宝贵的房产资源。

王一江认为,按照比较符合市场的原则思路,把房地产市场分成三类,一类是高端消费,一类是大部分白领中产阶级消费,一类是低端消费。低端消费政府补贴,中端消费市场调节,高端消费课以重税。用高端消费的税收收入补贴低端消费,这样总体房价该涨就涨,该降就降。“房价越涨,就有更多资源可以补贴低端。”

任志强则认为,真想让老百姓买房子,就要减个人所得税,“减税能大大提高个人可购房的支付能力。”

“物业税和房产税可以让地方政府的税收来源多元化,缓解地方政府的土地财政问题。”春华资本集团董事长胡祖六说,但税率不能太高,要考虑住房拥有者的承受能力,同时他不认为觉得房产税就能够抑制中国房地产的泡沫。

现在该不该出手买房

调控再出重拳,限购、限贷不断升级,所得税政策强力推进,高压之下,这一回能否真正遏制住高涨的房价?目前是不是合适的购房时机?

“如果不重新审核我们的土地供给结构和土地制度问题,如果不真正解决市场供给问题,房价的走势将稳中有升。”任志强说。

秦虹认为,中国房价很难用涨或是不涨来试图维持秩序衡量,而是结构性的问题。有些城市现在可能面临着房价上涨的压力,但还有些城市,尤其是三四线城市由于供应充足,还在面临消化库存的压力。

秦虹认为,2010年限购和限贷政策以来,为卖而买的投机性炒房需求比以前大大减少“我们现在每年卖出10亿平方米的住房,我认为80%都是和自住和改善性需求有关。”

“如果买住宅,一定要自住相结合。”秦虹建议,如果不是为了住而是为了赚钱要慎之又慎,房价未来涨幅能否涵盖持有成本和交易成本并不确定,存在很大的风险;优质的商业地产值得考虑。此外,秦虹建议投资不一定要买实物住房,可以考虑投资一些房地产的证券化产品。



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